Als eigenaar of huurder van een woning kunt u een boete ontvangen van de gemeente, omdat u in strijd zou hebben gehandeld met de huisvestingswet of lokale regels. (Vrijwel) iedere gemeente heeft een huisvestingsverordening. In deze verordeningen zijn regels met betrekking tot huisvesting opgenomen. Daarin wordt soms bepaald hoeveel personen in een woning mogen wonen, of u uw woning mag verhuren en of u uw woning mag verbouwen. Is de gemeente van mening dat u in strijd met de huisvestingsverordening handelt dan kan zij een boete opleggen. Ook kan zij een last onder dwangsom aan u opleggen. In dit artikel zal ik dit uitgebreid toelichten wat dit betekent en wat u hiertegen kunt doen.
Welke regels gelden op grond van de huisvestingsverordening?
De regels kunnen van gemeente tot gemeente verschillen. Toch zullen de regels in veel gemeenten gelijkenissen vertonen. In gemeente Amsterdam zijn onder meer de volgende regels van toepassing:
- Een huurder van een sociale huurwoning dient over een huisvestingsvergunning te beschikken.
- Zonder vergunning mag een woning slechts door één huishouden worden bewoond. In uitzonderingsgevallen is geen vergunning nodig voor twee huishoudens.
- Een woning mag niet zonder vergunning worden omgezet. Dit betekent dat een woning niet van een zelfstandige woning in meerdere onzelfstandige woningen (kamerverhuur) mag worden omgezet en vice versa.
Gemeente: Boete en een last onder dwangsom
Constateert de gemeente dat u in strijd met de huisvestingsverordening handelt? Dan kan de gemeente maatregelen tegen u nemen in de vorm van een boete of een last onder dwangsom. Vaak zal een gemeente beide maatregelen nemen. In de meeste gevallen gaat het om tienduizenden euro’s.
Een boete is een geldsom die u moet betalen. Dit is als het ware een straf voor het overtreden van de regels. De boete ziet op gedragingen in het verleden. Hiervoor maakt het dus niet uit dat u de regels niet langer overtreedt.
Een last onder dwangsom is een voorwaardelijke beboeting. Dit betekent dat de gemeente zal bepalen dat u een bepaald bedrag moet bepalen indien de overtreding niet eindigt of als de overtreding in de komende X jaar wordt herhaald. Een last onder dwangsom heeft dus tot doel om te voorkomen dat de overtreding voortduurt of dat de overtreding opnieuw plaatsvindt.
Vooronderzoek
Als bij de gemeente het vermoeden ontstaat dat u in strijd met de huisvestingsverordening handelt, dan zal zij een onderzoek opstarten. Meestal zal eerst een huisbezoek plaatsvinden. Daarbij worden vragen gesteld. Ook zullen de toezichthouders vaak de woning bezichtigen. Naar aanleiding van dit onderzoek zal de gemeente beoordelen of u in strijd met de regels handelt.
Zienswijze
Concludeert de gemeente dat u in strijd met de regels handelt of heeft gehandeld? Dan zal de gemeente meestal eerst een voornemen tot het opleggen van een boete of het opleggen van een last onder dwangsom aan u toezenden. U heeft dan een korte termijn, vaak twee weken, om een zienswijze in te dienen. Een zienswijze is een brief waarin u uw visie op de kwestie geeft. Daarin licht u bijvoorbeeld de feiten toe. Ook kunt u hierin benoemen waarom u van mening bent dat geen maatregelen genomen dienen te worden. Vervolgens beslist de gemeente of zij maatregelen oplegt. Zo ja, dan ontvangt u een officieel besluit. In dit besluit benoemt de gemeente welke maatregel zij oplegt. Daarnaast benoemt zij de gronden waarop zij deze maatregel baseert.
Bezwaar tegen de boete bij de gemeente
U heeft meestal zes weken de tijd om in bezwaar te gaan. In dit bezwaarschrift licht u toe waarom u het niet eens bent met de maatregel. Bijvoorbeeld:
- De gemeente heeft de feiten onjuist vastgesteld.
- De gemeente heeft de regels verkeerd toegepast.
- Gezien de bijzondere omstandigheden van het geval had de gemeente af moeten zien van het opleggen van een boete.
- Er is concreet zicht op legalisatie van de illegale situatie.
Beroep
Wijst de gemeente uw bezwaar af? Dan kunt in beroep gaan. Dit beroep moet u indienen bij de rechtbank. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de gemeente terecht een boete of een last onder dwangsom heeft opgelegd.
Van Eck Advocatuur: huurrecht advocaat
Heeft u een voornemen tot het opleggen van een maatregel ontvangen? Dan is het van belang om snel te handelen. U heeft meestal maar twee weken de tijd om een zienswijze in te dienen. Leidt uw zienswijze er niet toe dat de gemeente afziet van het opleggen van een maatregel? Dan kunt u in bezwaar gaan. Ik ben gespecialiseerd in het huurrecht. Ik kan namens u in bezwaar en beroep gaan. Neem snel vrijblijvend contact met mij op.