Bent u verhuurder en wilt u de huurovereenkomst beëindigen? Dan is dat niet altijd even makkelijk. De wijze waarop een verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In dit artikel zal ik de verschillende mogelijkheden toelichten.
De volgende onderwerpen komen aan bod:
- Beëindiging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd
- Beëindigen van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
- Opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
- Ontbinding van een huurovereenkomst
- Ontruiming in een spoed procedure
Beëindiging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt vanzelf. De verhuurder hoeft deze overeenkomst dus niet op te zeggen. Wel moet de verhuurder aan de huurder mededelen dat de huurovereenkomst eindigt op de overeengekomen einddatum. De verhuurder moet deze mededeling uiterlijk een maand, maar niet eerder dan drie maanden, voor het eindigen van de huurovereenkomst aan de huurder toezenden. Een tijdige mededeling is van groot belang. Een te laten mededeling heeft namelijk grote gevolgen. In dat geval wordt de overeenkomst omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
De verhuurder kan de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen. Wel kan hij de huurovereenkomst ontbinden als de huurder tekortschiet. Let op! Een reguliere huurovereenkomst kan niet worden verlengd. Als dit toch gebeurt dan wordt de huurovereenkomst omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Beëindiging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Een verhuurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet gemakkelijk beëindigen. Beëindiging is slechts in uitzonderingsgevallen mogelijk.
- Opzegging met wederijdse instemming.
- Daarnaast is opzegging mogelijk als een van de in de wet genoemde gronden van toepassing is.
- Ontbinding is mogelijk als de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder.
Opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd
Een van de manieren om een huurovereenkomst te beëindigen, is door een opzeggingsbrief te versturen. Als de huurder instemt met de opzegging dan komt de huurovereenkomst ten einde.
Stemt de huurder niet in met de opzegging? Dan is opzegging enkel mogelijk indien een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden van toepassing is. Een huurovereenkomst kan onder meer op de volgende gronden worden beëindigd.
- De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen als hij de woning nodig heeft voor eigen gebruik. Dit wordt dringend eigen gebruik genoemd.
- Daarnaast kan een verhuurder opzeggen als de huurovereenkomst een ‘diplomatenclausule’ bevat.
- Ook kan een verhuurder de huurovereenkomst opzeggen als de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt. Dit lijkt in grote lijnen op ontbinding.
Ontbinding
Een huurder moet zich aan de regels van de huurovereenkomst houden. Daarnaast mag de huurder ook niet in strijd met de wet handelen. Dit betekent dat de huurder onder meer tijdig de huur moet betalen. Daarnaast is het meestal verboden om de woning (gedeeltelijk) onder te verhuren. Ook mag een huurder geen hennepplantage in de huurwoning exploiteren.
Handelt een huurder in strijd met de huurovereenkomst of de wet? Dan schiet de huurder te kort tegen de verhuurder. In dat geval kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden. Hiervoor dient de verhuurder een procedure bij de rechtbank te starten. De rechter zal vervolgens de huurovereenkomst ontbinden. Dit is slechts anders als de rechter oordeelt dat het tekortschieten van de huurder niet ernstig genoeg is om de ontbinding en haar gevolgen te rechtvaardigen. Ontbinding van de huurovereenkomst zal er immers toe leiden dat de huurder dakloos wordt. Als de rechter de huurovereenkomst ontbindt, dan kan de verhuurder de woning door een deurwaarder laten ontruimen.
Ontruiming via een spoedprocedure
Als sprake is van een spoedeisende situatie dan kan een verhuurder een spoedprocedure starten. Dit heet een kort geding. In dit kort geding kan de verhuurder het recht verkrijgen om de huurwoning te mogen laten ontruimen door een deurwaarder. Een rechter zal deze vordering enkel toewijzen als hij van mening is dat de kans groot is dat een rechter in een reguliere procedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Daarnaast moet de rechter oordelen dat de situatie spoedeisend genoeg is.
Van Eck Advocatuur te Amsterdam
Wilt u de huurovereenkomst beëindigen? Wenst u bijvoorbeeld zelf weer in de woning te gaan wonen? Of veroorzaakt uw huurder overlast? Of heeft de huurder een aanzienlijke huurachterstand laten ontstaan? Ons advocatenkantoor is gespecialiseerd in het huurrecht. Neem vrijblijvend contact met ons op zodat wij uw situatie kunnen bespreken.